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O que os dados do mercado imobiliário dizem sobre a Porto Alegre pós-enchente

Em coluna anterior, discutimos como o monitoramento de dados de Porto Alegre pode ampliar a compreensão sobre o desenvolvimento da cidade nos meses após a enchente. Visto que as bases de dados tradicionais tendem a não ser atualizadas com uma alta frequência – como as pesquisas do IBGE sobre local de moradia ou variação de renda domiciliar -, torna-se necessário o uso de outros recursos para analisar fenômenos urbanos que ainda estão em estágio de desenvolvimento, sendo uma alternativa a observação das dinâmicas de preços do mercado imobiliário. 


Uma reportagem do portal GaúchaZH mostrou que aumentou o interesse pelo aluguel de imóveis em áreas não atingidas pela cheia: enquanto bairros diretamente afetados tiveram queda de 35% no número de imóveis alugados, outros locais apresentaram aumento de até 20%. Tentando complementar esse quadro, o Instituto Cidades Responsivas analisou, com base em anúncios de plataformas imobiliárias, as alterações nos preços dos imóveis à venda, comparando o conjunto de anúncios criados desde maio deste ano até julho com a situação que existia em março, antes da ocorrência da enchente. Os resultados são mostrados no mapa abaixo, onde áreas em roxo indicam onde a média dos preços teve redução, enquanto a cor laranja indica onde houve aumento.


Observa-se que houve redução dos preços nas áreas adjacentes ao Guaíba, acompanhada de um aumento nos bairros de maior altitude, próximos da área central e imediatamente fora da área inundada, como os bairros Rio Branco, Santa Cecília e Auxiliadora. Tais resultados vão ao encontro de outro estudo em andamento, no qual percebe-se uma leve tendência de aumento da oferta de imóveis à venda em áreas que foram inundadas e uma diminuição em bairros menos afetados, o que contribuiria para explicar as variações de preços do mapa acima.


Além disso, chama atenção os resultados dos bairros Sarandi e Rubem Berta, os quais, apesar de terem sido parcialmente inundados, tiveram os preços dos imóveis se mantendo estáveis ou até mesmo se valorizando. Isso também foi observado na reportagem da GaúchaZH, onde se especulou que a dinâmica seria causada pela heterogeneidade dos bairros: a valorização de suas porções que não foram inundadas compensaria a desvalorização do restante. Porém, também pode-se também conjecturar que a renda da população local tenha influência sobre essas dinâmicas, já que, em teoria, quanto maior o poder de compra de uma família, maior é sua capacidade de responder a situações adversas comprando ou alugando um imóvel ou até mesmo colocando sua residência para venda. A figura abaixo mostra que a renda domiciliar média nos bairros Sarandi e Rubem Berta, conforme o Censo de 2010 do IBGE, é menor do que outros bairros inundados, como o Menino Deus e a Cidade Baixa, diferença esta que poderia, portanto, contribuir para explicar as distintas tendências observadas para cada local.



Em suma, os resultados mostram como as variações de preços auxiliam a compreender as tendências populacionais. Mas, devido à infinidade de fatores que influenciam essas dinâmicas, é inviável esgotar todas as possibilidades de análise em um único texto. Assim, daremos sequência à discussão em nossa próxima coluna, utilizando como pano de fundo os resultados da atualização trimestral do indicador de acesso habitacional, que serão publicados durante as próximas semanas.


Guilherme Dalcin & Luciana Fonseca

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